정부와 서울시가 주택공급에 속도를 내고 있다. 이재명 대통령은 지난 9월 18일 기자회견에서 택지 개발과 재건축·재개발, 도시정비 등을 통해 주택공급을 최대한 신속하게 늘리겠다고 밝혔다. 총리실이 관련 상황을 매일 점검하고 대통령도 매주 보고받으며 구체적인 사업 진행 상황을 확인하고 있다고 설명했다. 주택공급이 가능한 분야에 대해서는 금융도 최대한 확대하겠다고 했다.

서울시 역시 공급 확대에 적극적이다. 신속통합기획과 정비사업 절차 단축 등을 통해 2031년까지 정비사업에서 31만 호 착공을 목표로 하고 있다. 서울시는 2021년부터 2026년 5월까지 203곳, 약 29만6000호 규모의 정비구역을 지정했다고 밝히고 있다.

정부가 직접 확보한 수도권 공급 후보지도 상당하다. 올해 1월 발표된 계획에는 서울 용산국제업무지구·캠프킴·501정보대 1만3501호, 경기 과천 경마장·옛 방첩사 부지 9800호, 서울 태릉CC 6800호, 성남 금토2·여수2 6300호, 동대문구 국방연구원 등 1500호, 은평구 한국행정연구원 등 1300호 등 도심 공공부지를 활용한 4만3500호가 포함됐다. 정부는 8·13 주택 신속공급 방안을 통해 이들 사업의 추진 속도를 높이고 있다.

특히 6800호가 계획된 태릉CC는 정부 주택공급 정책의 상징적인 사업으로 떠올랐다. 한성숙 국무총리는 9월 18일 현장을 찾아 2029년 착공 계획을 차질 없이 추진하도록 주문했다. 다만 북부간선도로와 동부간선도로의 교통 혼잡, 세계유산인 태릉·강릉 보존, 기반시설 확충 등 해결해야 할 문제도 함께 제기되고 있다.

주택공급이 부족한 상황에서 공급을 늘리는 것은 필요하다. 공급이 수요를 충분히 따라가면 중장기적으로 주택가격 안정에도 도움이 될 수 있다. 그러나 여기서 한 가지 질문을 던져야 한다. 새로 공급되는 주택은 과연 누구를 위한 주택인가. 청년과 신혼부부, 사회초년생, 저소득층과 서민에게 필요한 것은 단순히 ‘새 아파트 몇 만 호’라는 숫자가 아니다. 자신의 소득과 자산으로 감당할 수 있는 주택이다.

수도권의 높은 토지 가격과 건축비 상승, 이에 따른 분양 가격 상승으로 인해 상당한 자기자본을 갖지 못한 가구에는 새 아파트를 분양받는 것 자체가 높은 진입장벽이 될 수 있다. 대출을 통해 진입한다고 해도 수십 년 동안 원금과 이자를 상환해야 한다.

주택은 삶을 안정시키는 기반이어야 한다. 그런데 집을 마련하기 위해 장기간 가계소득의 상당 부분을 원리금 상환에 투입해야 한다면 주거 안정이 오히려 소비와 결혼, 출산, 교육, 노후 준비 등 다른 삶의 선택을 제약할 수도 있다. 따라서 정부의 주택정책은 이제 ‘몇 호를 공급했는가’에서 ‘누가 얼마에 살 수 있는 집을 공급했는가’로 성과지표를 바꿀 필요가 있다.

공공임대주택은 이런 상황에서 중요한 안전망이다. 서울시는 신혼부부 등을 대상으로 하는 ‘미리내집’을 비롯한 공공주택을 공급하고 있다. 올해 일반주택형 미리내집 128세대의 경우 시세의 60~70% 수준 임대료로 공급됐으며 일정 요건을 충족하면 장기간 거주할 수 있도록 설계됐다.

공공임대에 대한 수요가 얼마나 큰지도 시장에서 나타나고 있다. 서울 민간 전월세 시장의 부담이 커지면서 청년과 신혼부부가 시세보다 저렴한 행복주택 등 공공임대로 몰리고 있다. 행복주택은 통상 주변 시세의 60~80% 수준으로 공급되며 청년은 최장 10년, 자녀가 있는 신혼부부는 14년까지 거주할 수 있다.

공공임대 확대는 그래서 필요하다. 다만 임대주택만으로 주거 사다리가 완성되는 것은 아니다. 공공임대에서 10년 또는 14년 동안 안정적으로 살았더라도 퇴거 시점에 민간주택 가격이 소득보다 훨씬 빠르게 상승해 있다면 그 다음 단계로 이동하기 어려울 수 있다. 임대기간 동안 주거비 부담은 줄였지만 자가시장으로 진입할 수 있는 자산 형성의 기회가 충분하지 않았다면 또 다른 주거 불안과 마주할 수 있다.

따라서 ‘임대냐 자가냐’라는 이분법에서 벗어나 임대에서 자가로 이어지는 주거 사다리를 설계해야 한다. 장기 공공임대와 함께 토지임대부 주택, 지분적립형 주택, 이익공유형 주택 등 초기 부담을 낮출 수 있는 다양한 소유모델을 확대하고, 청년과 신혼부부가 소득 증가에 따라 지분을 단계적으로 취득할 수 있는 구조도 검토할 필요가 있다.

첫 번째는 공공이 보유한 토지를 활용하는 사업이라면 토지가격 상승분 전체를 분양가격에 반영하는 방식에서 벗어나 장기간 토지는 공공이 보유하고 건물에 대한 권리를 개인이 갖는 방식도 고려해야 한다.

두 번째는 주택공급 정책의 기준을 분양가격까지 확대하는 것이다.

공급 계획을 발표할 때 몇 호를 짓겠다는 숫자만 제시할 것이 아니라 예상 분양 가격과 해당 지역 중위소득 가구가 부담해야 하는 원리금, 소득 대비 주거비 부담 수준을 함께 공개하는 방식이다.

가령 청년과 신혼부부를 위한 공공주택이라면 ‘공급 1만 호’보다 ‘대상 가구가 소득의 어느 정도를 부담하면 거주할 수 있는 1만 호인가’가 더 중요한 정책이 될 수 있다.

세 번째는 아파트 중심의 획일적인 공급 방식도 돌아볼 필요가 있다.

통계청에 따르면 2024년 11월 기준 전국 주택 1,987만 호 가운데 아파트는 1,297만 호로 65.3%를 차지한다. 이미 한국의 주택 세 채 가운데 두 채 가까이가 아파트인 셈이다.

서울과 같은 고밀도 대도시에서는 토지 이용의 효율성을 위해 공동주택과 고층 주거가 불가피한 측면이 있다. 그러나 수도권 외곽까지 대규모 아파트 단지를 계속 확대하는 것이 장기적으로 최선의 주거정책인지는 따져볼 필요가 있다.

주택 수만 늘리는 개발은 교통망과 학교, 병원, 일자리, 문화시설 등이 함께 갖춰지지 않으면 새로운 교통 혼잡과 장거리 통근을 만들어낼 수 있다. 태릉CC 개발에서 정부 스스로 교통 대책을 중요한 과제로 다루고 있는 것도 같은 이유이다.

더 큰 문제는 수도권 집중과 주택공급 정책의 관계이다. 통계청의 2024년 인구주택총조사 결과 수도권 인구는 2630만8000명으로 전체 인구의 50.8%를 차지했다. 수도권 인구는 전년보다 8만2000명 증가한 반면 영남권 인구는 5만1000명 감소했다. 흥미롭게도 이재명 대통령 역시 이번 기자회견에서 부동산 가격 문제의 근본 원인 가운데 하나로 수도권 집중을 지목했다. 그렇다면 주택정책 역시 이 문제와 분리해서 생각하기 어렵다.

수도권에 사람이 몰리기 때문에 주택을 공급하고, 늘어난 주택과 기반시설 때문에 다시 기업과 일자리와 사람이 수도권으로 모이는 순환이 반복된다면 공급 확대만으로 수도권 주거 문제를 해결하기는 쉽지 않다. 그렇다고 수도권의 주택공급을 중단할 수도 없다. 이미 수도권에서 살아가는 수많은 시민의 주거 수요가 존재하기 때문이다. 결국 필요한 것은 수도권에서는 필요한 주택을 공급하되, 동시에 비수도권에서도 좋은 일자리와 교육·의료·문화·교통을 갖춘 생활권을 만드는 이중 전략이다.

또한 청년에게 서울에 있는 비싼 집을 사기 위한 대출을 더 많이 제공하는 것만이 주거정책이어서는 안 된다. 지역에서도 좋은 직장을 얻고 적정한 가격의 주택을 마련하며 교육과 문화생활을 누릴 수 있도록 만드는 것 역시 주택정책의 중요한 축이어야 한다.

주택 문제의 본질은 결국 숫자가 아니라 삶이다. 청년이 결혼을 포기하지 않아도 되는 집, 신혼부부가 아이를 낳아도 주거비 때문에 두렵지 않은 집, 고령자와 저소득층이 소득이 줄어도 쫓겨날 걱정 없이 살 수 있는 집, 평범한 직장인이 평생의 소득 대부분을 주택에 투입하지 않아도 마련할 수 있는 집이 필요하다. 이를 위해 주택정책의 목표도 보다 구체적으로 바뀌어야 한다.

첫째, 공급량 중심에서 ‘부담 가능한 주택 공급량’ 중심으로 정책 성과를 측정해야 한다. 

둘째, 공공임대를 충분히 확보하되 임대 이후 자산 형성과 자가 이전까지 연결하는 주거 사다리를 구축해야 한다. 

셋째, 공공택지는 토지 가격을 최대한 통제하고 다양한 지분·토지임대 방식으로 초기 주택구입 비용을 낮춰야 한다. 

넷째, 아파트 일변도에서 벗어나 지역과 가구 특성에 맞는 다양한 주택을 공급해야 한다. 

다섯째, 수도권 주택공급과 지역균형발전을 하나의 정책 틀에서 다뤄야 한다.

집은 투자상품이기 이전에 인간이 살아가기 위한 공간이다. 정부가 공급 속도를 높이는 지금이 오히려 주택정책의 목적을 다시 물어야 할 때다. 얼마나 빨리, 얼마나 많이 지을 것인가보다 먼저 물어야 하는 것은 '부담 가능한 주택 공급'이 가능한가이다. 누가 그 집에서 살 수 있는가. 그리고 그 집값을 감당하고도 자신의 삶을 살아갈 수 있는가.그 질문에 답할 수 있을 때 ‘주택공급 확대’라는 숫자는 비로소 국민의 주거 안정이라는 정책의 목적과 만날 수 있다. 

아파트를 벗어난 저렴한 주거의 대안 모델 ‘25.7 House’

주택공급을 이야기할 때 우리는 흔히 대규모 아파트 단지를 먼저 떠올린다. 그러나 청년과 신혼부부, 사회초년생, 저소득층과 서민에게 필요한 주택은 반드시 고층 아파트일 필요는 없다. 중요한 것은 자신의 소득과 자산으로 감당할 수 있으면서도 생활에 필요한 공간과 주거의 질을 확보할 수 있는 집이다. 이러한 관점에서 소규모 대지와 제한된 건축비를 활용한 주택 모델도 하나의 대안으로 살펴볼 필요가 있다.

윤재은 국민대 명예교수가 2004년 설계한 ‘25.7 House’는 인천 동구 송림동 주거환경개선지구에 지어진 소규모 단독주택이다. 대지면적은 32.72평이며 진입로 폭이 1.2m에 불과해 일반주거지역이라면 건축허가가 쉽지 않은 조건의 부지였다. 이러한 제약 속에서도 당시 8,500만 원의 공사비로 25.7평 규모의 주택을 완성했다.

건물은 1층 13.47평, 2층 12.21평으로 구성됐으며 방 3개와 화장실 2개, 거실, 주방 및 다이닝 공간, 계단실 등을 갖췄다. 절대적인 면적을 키우기보다 제한된 공간을 어떻게 효율적으로 활용할 것인가에 설계의 초점을 맞췄다.

거실과 주방은 각각 독립성을 유지하면서도 주방을 중심으로 좌우에 ‘사이공간’을 두어 시선과 동선이 자연스럽게 연결되도록 했다. 현관에서 2층으로 올라가는 계단에는 삼각형 형태를 적용해 단순한 이동 통로를 공간에 변화를 주는 요소로 활용했다.

2층에서도 부부 침실과 다른 방을 연결하는 공간을 사선으로 구성해 1층에서 시작된 공간의 흐름을 이어갔으며, 통로에서 외부 데크로 직접 연결해 제한된 실내 면적을 외부 공간으로 확장했다.

지붕 역시 일반적인 박공지붕에서 벗어나 서로 다른 8개의 면을 결합했다. 지붕과 내부 공간, 건축 구조를 서로 연계해 작은 주택에서도 획일적인 공간이 아닌 다양한 공간 경험이 가능하도록 설계했다.

25.7 House를 지금 주목할 이유는 단순히 독특한 디자인 때문만은 아니다.

2004년 당시의 토지가격과 건축비를 현재와 직접 비교할 수는 없지만, 이 주택이 보여준 ‘작은 대지·적정한 면적·효율적인 설계·건축비 절감’이라는 접근 방식은 오늘날 주택공급 정책에서도 참고할 만한 부분이 있다.

현재 수도권 주택공급은 대규모 아파트와 재개발·재건축을 중심으로 이뤄지고 있다. 하지만 공급되는 주택의 가격이 청년과 신혼부부, 사회초년생과 서민의 소득으로 감당하기 어려운 수준이라면 공급량이 늘어나더라도 이들에게 실질적인 주거 선택지가 되기 어렵다. 정부가 '닥치고 공급'이라는 아파트 정책은 결국 청년과 신혼부부, 사회초년생, 저소득층과 서민들에게 돌아가는 주택이 아니라 기존 주택을 보유하고 있는 '기득권층의 갈아타기'가 될 가능성이 있다. 따라서 주택공급의 방식도 보다 다양해질 필요가 있다.

공공이 보유한 유휴부지나 소규모 필지, 노후 저층주거지 등을 활용해 20~30평 안팎의 실용적인 소형주택을 개발하고, 불필요한 고급 마감과 과도한 커뮤니티 시설을 줄여 건축비를 낮추는 방식도 검토할 수 있다. 단독주택뿐 아니라 소규모 공동주택, 협동조합형 주택, 토지임대부 주택 등과 결합한다면 선택지는 더욱 다양해질 수 있다.

특히 토지가격이 주택가격을 크게 끌어올리는 지역에서는 공공이 토지를 장기간 보유하고 거주자가 건물에 대한 권리를 갖는 방식 등을 통해 초기 주거비 부담을 낮추는 방안도 함께 검토할 필요가 있다.

25.7 House가 오늘날 그대로 복제할 수 있는 주택공급의 정답이라는 의미는 아니다. 20여 년 사이 토지가격과 인건비, 자재비, 건축기준이 크게 달라졌기 때문이다. 그럼에도 이 사례가 던지는 질문은 여전히 유효하다. 좋은 집은 반드시 크고 비싼 아파트여야 하는가? 이에 대한 질문을 '25.7 House'가 하고 있다.

청년과 신혼부부에게 필요한 것은 수억 원의 대출을 받아야 겨우 접근할 수 있는 새 아파트가 아니다. 자신의 소득과 자산 범위에서 감당할 수 있고, 가족이 생활하기에 필요한 공간과 안전성, 쾌적성을 갖춘 집이면 충분히 좋은 주거가 될 수 있다. 이러한 주택이 공공성을 통해 보급될 때 사람들은 주거 걱정으로 부터 벗어나 최소한의 인간다운 삶을 살 수 있는 세상이 되는 것이다.

주택공급 정책도 이제 ‘몇 만 호의 아파트를 더 지을 것인가’를 넘어 ‘어떻게 하면 평범한 시민이 감당할 수 있는 가격으로 좋은 집을 공급할 것인가’를 고민해야 한다. 25.7 House는 그 해답 자체라기보다, 아파트 중심으로 굳어진 우리의 주택공급 방식에 ‘다른 선택도 가능하다’는 질문을 던지는 하나의 사례가 될 수 있다.

덧붙이는 글 I 윤재은(Yoon Jae Eun)

건축과 예술, 문학, 철학적 사유를 통해 인간과 공간의 본질을 탐구해 온 공간철학자이자 건축가이다. 대학에서 31년간 교수로 재직하며 후학 양성과 학문 연구에 헌신하였고, 그 공로로 국가로부터 근정포장을 수훈했다. 현재 국민대학교 명예교수로 재직 중이며, 홍익대학교 건축대학에서 공학박사 학위를 받았다. 박사논문 「해체주의 건축의 공간철학적 의미체계」를 통해 ‘공간철학’이라는 새로운 학문 영역을 개척했으며, 이를 통해 직관과 반성을 바탕으로 공간과 사물의 본질을 이해하는 철학적 사유 체계를 제시하였다. 현재 사단법인 한국ESG위원회 이사장을 맡고 있으며, 약 2년 7개월간 한국토지주택공사(LH) 이사회 의장과 비상임이사, LH ESG 소위원회 위원장을 역임했다. 미국 캘리포니아 대학교 버클리(UC버클리) 건축대학 뉴미디어센터 방문학자로 디지털 건축을 연구하며 미래 건축과 기술, 인간 감성의 융합 가능성을 탐구하였다. 주요 저서로는 장편소설 『비트의 안개나라』, 시집 『건축은 나무다』·『건축은 선이다』, 건축 전문서 『Archiroad』 1권(Hyun)·2권(Sun)·3권(Hee), 철학 인문서 『철학의 위로』, 공동연구 저서 『시그널 코리아 2024』·『시그널 코리아 2025』 등이 있으며, 건축과 철학, 문학을 아우르는 깊이 있는 통찰을 이어가고 있다.