이재명 대통령은 14일 SNS를 통해 “부동산 투자·투기에 주어진 부당한 특혜를 회수하고 상응하는 부담을 지게 하려는 것”이라며 “저는 부동산 시장 정상화를 추구할 뿐, 집을 팔라고 강요하지 않는다”고 밝혔다.

그는 다주택자에 대한 양도세 중과 유예 종료, 대출·세제·금융 규제 정상화 등을 언급하며 “자가 거주 1주택은 보호하되, 살지도 않는 투자·투기용 주택 보유에는 책임이 따른다”고 강조했다. 또 “손해를 감수할지, 더 나은 선택을 할지는 각자의 자유”라며 정책의 취지를 ‘강요’가 아닌 ‘제도 정상화’라고 설명했다.

이에 대해 야당인 국민의힘은 “부동산 겁박을 멈추라”고 비판했고, 대통령은 일부 언론이 정책 취지를 왜곡하고 있다고 반박했다.

아파트 중심 주거문화, 투기의 온상으로

한국 사회에서 주거는 의식주 가운데 가장 기본적인 생존 조건이지만 오랜 기간 ‘거주 공간’이 아닌 ‘자산 증식 수단’으로 기능해 왔다는 지적이 끊이지 않는다. 특히 수도권을 중심으로 한 아파트는 주거의 표준이자 동시에 가장 강력한 투자 상품이 됐다.

획일화된 대단지 아파트 공급 구조, 학군·교통·생활 인프라가 집중된 입지 구조는 아파트 가격 상승 기대를 키웠고, 이는 실수요를 넘어선 투기 수요를 끌어들이는 구조로 굳어졌다.

그 결과 서민층은 내 집 마련의 문턱이 갈수록 높아졌고, 청년층은 주거 불안과 높은 집값 부담으로 결혼과 출산을 미루거나 포기하는 현실에 직면했다. 전문가들은 한국의 초저출생 현상 이면에 주거 비용 부담이 중요한 요인으로 작용하고 있다고 지적한다.

문재인 정부의 규제와 임대사업자 정책

문재인 정부는 집값 급등에 대응해 다주택자 양도세 중과, 종합부동산세 강화, 대출 규제 등 20여 차례가 넘는 부동산 대책을 발표했다. 이와 함께 민간 임대주택 공급 확대를 위해 임대주택 사업자 등록을 장려했다.

등록 임대사업자에게는 세제 감면, 종부세 합산 배제, 양도세 중과 배제 등 각종 혜택이 주어졌다. 정부는 이를 통해 전월세 시장을 안정시키고 장기 임대를 유도하겠다는 취지였다. 실제로 많은 개인이 정책을 신뢰하고 임대사업자로 등록해 4년~8년 장기 임대 의무를 이행하고 있다.

“임대사업자도 투기세력?” 형평성 논란

그러나 시간이 지나면서 일부 임대사업자가 아파트를 다수 매입해 세제 혜택을 활용하는 방식으로 사실상 ‘절세형 투자’에 나섰다는 비판이 제기됐다. 이에 따라 제도 축소·폐지 논의가 이어졌고, 시장에서는 정책 신뢰 훼손 논란도 불거졌다.

문제는 아파트 다주택 투기와 달리 빌라·다가구 등을 장기 임대 목적으로 등록해 의무 임대기간을 준수하고 있는 사업자들까지 동일선상에서 ‘투기 세력’으로 묶여 인식되고 있다는 점이다.

특히 8년 장기 임대 의무를 지고 있는 임대사업자들은 중도 매각이 사실상 불가능하고, 이미 제도 변경으로 세제 혜택이 축소된 상황에서 추가 규제까지 겹치면 재산권 침해 소지가 있다는 우려를 제기한다.

부동산 정책의 목표가 투기 억제와 실수요 보호라면, 실거주 목적 1주택자·청년 무주택자·장기 임대 공급자 등을 세밀하게 구분하는 정교한 접근이 필요하다는 지적도 나온다.

주거는 ‘투자’ 아닌 ‘삶의 기반’으로

이재명 정부는 부동산을 “실거주 중심으로 정상화”하겠다는 기조를 분명히 하고 있다. 이는 주거를 투기 대상이 아닌 생활의 기반으로 되돌리겠다는 선언과도 맞닿아 있다.

다만 시장에서는 ▲투기 억제의 명확한 기준 ▲정책 일관성 ▲기존 제도 참여자에 대한 신뢰 보호 ▲임대 공급 위축 방지 대책 등이 병행되지 않을 경우 또 다른 혼란을 낳을 수 있다는 우려도 제기된다.

한국 사회에서 아파트는 오랫동안 ‘가장 확실한 자산 증식 수단’으로 통용돼 왔다. 그 구조를 바꾸겠다는 정부의 의지가 현실 정책으로 어떻게 구현될지, 그리고 그 과정에서 선의의 임대 공급자와 실수요자가 피해를 보지 않도록 어떤 보완책이 마련될지가 향후 부동산 시장의 향배를 가를 핵심 변수가 될 전망이다.