AI가 땅의 개발 가능성 분석한다… 옥탑, 주소 하나로 사업성 검토하는 ‘시티밸류’ 출시

인공지능(AI)이 토지의 입지와 시장가치를 분석하고, 건축 가능한 건물의 형태를 설계하며, 개발사업의 수익성까지 검토하는 부동산 개발 의사결정 시대가 열리고 있다. 그동안 감정평가와 건축설계, 시장조사, 사업수지 분석 등 여러 전문 영역에 걸쳐 진행되던 초기 개발 검토 과정을 하나의 디지털 플랫폼으로 통합하려는 시도가 본격화되고 있다.

AI 프롭테크 기업 옥탑은 토지 주소 하나로 개발 가능성과 사업성을 종합적으로 검토할 수 있는 기관용 부동산 개발 분석 서비스 ‘시티밸류(CityValue)’를 정식 출시했다고 9일 밝혔다.

시티밸류는 토지의 기초 정보부터 입지와 부동산 시장, 자산가치, 건축 기획설계, 사업수지, 최종 시행 결정까지 개발 검토에 필요한 주요 과정을 하나의 화면에서 연결하는 서비스다. 연구기관과 공공기관, 부동산 시행사, 학술기관 등이 주요 이용 대상이다.

기존 부동산 개발사업에서는 대상지의 법적 조건과 입지 분석, 감정평가, 설계, 사업수지 검토 등을 각각 진행하는 경우가 많았다. 이 과정에서 분석 기관마다 적용하는 기준과 가정이 달라 결과를 종합하는 데 시간이 걸리고, 사업성 판단의 근거를 다시 확인하기 어렵다는 문제가 있었다.

시티밸류는 이러한 문제를 해결하기 위해 개발 검토 과정을 데이터 기반으로 연결하고, 각 단계의 분석 결과에 근거 자료와 검증 정보를 함께 제시하도록 설계됐다.

특히 사업수지 계산에 앞서 토지의 실제 조건을 확인하는 절차를 중시한다. 토지대장과 토지이용계획, 건축물대장 등을 통해 대상지의 법적·물리적 조건을 파악한 뒤 입지와 시장환경, 토지 및 건물 가치를 분석하고 건축설계와 사업수지 검토로 이어지는 방식이다.

김성훈 옥탑 대표는 “수지 계산 전에 이 땅이 어떤 땅인지 영감과 인사이트를 주는 단계가 있어야 한다”고 설명했다.

이는 개발사업의 예상 수익률만 제시하는 것이 아니라, 해당 수익률이 어떤 토지 조건과 시장 데이터, 비용 가정에서 도출됐는지를 확인할 수 있도록 하겠다는 취지다.

시티밸류의 핵심 기능 가운데 하나는 토지의 ‘최유효이용(Highest and Best Use)’ 분석이다. 최유효이용은 토지와 건축물의 법적·물리적 조건, 경제적 타당성 등을 고려해 가장 합리적인 이용 방안을 판단하는 부동산 평가 개념이다.

시티밸류는 한 필지에 대해 현재 상태를 유지하는 방안, 기존 건물을 리모델링하는 방안, 철거 후 신축하는 방안, 정비사업을 추진하는 방안 등 네 가지 대안을 비교한다.

각 대안의 예상 사업수지와 분석 근거를 함께 제시해 이용자가 개발 방향을 판단하도록 지원한다. 정비구역 내 토지에 대해서는 조합원 지위 관련 판단 기능도 제공한다.

건축 기획설계에는 옥탑이 개발한 설계 엔진 ‘건축레이더’가 활용된다. 이 기술은 토지의 형태와 용도지역, 건폐율과 용적률, 정북 방향 일조 사선 제한, 주차 및 출입 동선 등 주요 건축 조건을 반영해 건축 가능한 공간을 입체적으로 구성한다.

분석 결과는 3차원 건축 모형과 층별 평면도, AI 기반 실사형 이미지로 확인할 수 있다. 일반 주거용 건물뿐 아니라 1층 상가와 상층부 주택을 결합한 상가주택, 소규모 상업용 건물 등 다양한 건축 유형의 기획설계안을 제공한다.

인접 필지를 추가로 매입해 합필하는 경우와 기존 필지만 단독으로 개발하는 경우도 비교할 수 있다. 이용자가 건폐율이나 용적률 등 주요 조건을 변경하면 설계안을 다시 계산해 개발 규모와 공간 활용의 차이를 확인할 수 있도록 했다.

사업수지 분석 역시 주요 변수의 출처를 제시하는 방식으로 구성됐다.

토지 매입가격은 자체 토지가치 추정 엔진의 분석값을 활용하고, 분양가격은 인근 신축 건물의 실거래 사례, 임대료는 지역별·층별 시세, 공사비는 공개된 건축 공사비 자료 등을 기준으로 산정한다.

이용자는 토지 매입비와 공사비, 예상 분양가, 임대료 등 주요 가정값을 직접 수정하고 변경된 조건에 따른 사업수지를 다시 계산할 수 있다.

사업 방식도 개발 후 분양하는 경우와 임대 운영 후 매각하는 경우로 구분해 비교할 수 있다. 부동산 정책 변화에 따른 대출과 세제 조건도 이전과 이후를 나란히 검토하도록 구성했다.

다만 AI가 산출하는 토지가치와 건축설계, 사업수지 등은 입력 자료와 분석 가정에 따른 추정 결과라는 점에서 실제 개발사업 추진 시에는 별도의 전문 검증이 필요하다. 특히 건축 인허가와 법적 권리관계, 금융조달 조건 등은 관계 법령과 현장 여건에 따라 달라질 수 있다.

옥탑은 이러한 분석의 신뢰성을 높이기 위해 결과마다 근거 문장을 제공하고, 과거 실제 거래를 활용한 백테스트 정확도도 함께 표시한다고 설명했다. 이를 통해 이용자가 AI 분석 결과의 산출 근거와 검증 수준을 확인할 수 있도록 했다.

최종 단계에서는 대상지 조사부터 시행 결정까지의 분석 결과를 그래프 중심의 사업 검토 보고서로 통합해 내려받을 수 있다.

이러한 기능은 공공기관의 유휴부지 활용과 도시재생사업, 정비사업 대상지 검토 등에 활용될 수 있을 것으로 기대된다. 공공기관은 여러 후보 부지의 개발 가능성을 사전에 비교하고, 토지이용 조건과 예상 사업비, 활용 대안을 종합적으로 검토하는 데 도움을 받을 수 있다.

민간 부동산 시행사 역시 개발 후보지 발굴부터 초기 기획설계와 사업수지 검토까지의 업무를 효율화할 수 있다. 연구기관과 학술기관은 필지 단위의 토지이용 및 시장 데이터를 분석하거나 실제 대상지를 활용한 개발사업 교육과 연구에 활용할 수 있다.

부동산 산업에서 AI의 활용은 단순한 가격 예측을 넘어 도시공간 분석과 건축설계, 투자 판단을 지원하는 방향으로 확대되고 있다. 특히 토지의 물리적 조건과 법적 규제, 시장 데이터, 건축설계 및 사업수지를 통합하는 기술은 초기 개발 검토의 효율성을 높일 수 있는 분야로 평가된다.

시티밸류는 이러한 변화 속에서 부동산 개발사업의 초기 의사결정 과정을 데이터와 인공지능 중심으로 전환하려는 서비스다.

앞으로 실제 사업 현장에서 분석 결과의 정확성과 활용성이 검증된다면, 공공부문의 합리적인 토지 활용과 민간 개발사업의 효율적인 투자 판단을 지원하는 디지털 도구로 발전할 가능성이 있다.